Produzir cidade é sempre produzir valor. A questão democrática está em compreender como esse valor se distribui no território.
Quando uma gleba privada vira loteamento, a iniciativa privada cria lotes, infraestrutura e valorização imobiliária.
Mas essa operação só se completa como produção legítima de cidade quando deixa também um legado coletivo: ruas, áreas institucionais, áreas verdes, sistemas de lazer e espaços capazes de sustentar a vida pública.
Esse é um dos equilíbrios fundamentais da urbanização. De um lado, a valorização privada da terra. De outro, a constituição de patrimônio público. A infraestrutura é o elemento que articula essas duas dimensões: não é apenas suporte técnico para o empreendimento, mas também valor público, na medida em que produz acesso, mobilidade, encontro, serviços, qualidade ambiental e continuidade territorial.
Essa compreensão se aproxima de uma ideia importante de Aldo Rossi. Em A Arquitetura da Cidade, o arquiteto italiano entende a cidade como uma construção coletiva que se realiza no tempo. A cidade não é produto de uma única geração, tampouco resultado apenas das decisões individuais sobre cada propriedade. Ela acumula permanências, transformações, memórias e estruturas que atravessam diferentes momentos históricos.
Algumas partes da cidade permanecem porque continuam oferecendo suporte para novas formas de vida urbana.
Essa dimensão temporal é particularmente importante quando tratamos do patrimônio público.
São José dos Campos discute atualmente a PELOM 1/2026, proposta de alteração da Lei Orgânica que pretende flexibilizar a mudança de destinação de áreas públicas institucionais provenientes de loteamentos. Essas áreas são originalmente destinadas à implantação de equipamentos urbanos e comunitários, como escolas, creches, unidades de saúde e outros serviços públicos.
A proposta permite, mediante procedimento administrativo e análise de sua necessidade, que determinadas áreas tenham sua destinação modificada. Áreas verdes e sistemas de lazer não estão incluídos nessa flexibilização.
É nesse contexto que considero importante ampliar a discussão sobre o significado das áreas institucionais.
Elas não deveriam ser vistas apenas como terrenos reservados para uma escola, uma unidade de saúde ou outro equipamento específico. Constituem também um estoque estratégico de território público — e esse estoque ganha importância porque as demandas da cidade mudam.
Durante décadas, o planejamento urbano esteve concentrado em responder às necessidades de circulação, habitação, saneamento e equipamentos. Hoje, outras urgências se impõem com a mesma força: adaptação climática, drenagem urbana, redução das ilhas de calor, preservação da biodiversidade, mobilidade ativa, produção de sombra, formação de corredores verdes e recuperação da continuidade ecológica.
Essas necessidades ambientais, porém, vêm perdendo território de maneira lenta e muitas vezes silenciosa.
A cada área permeável ocupada, a cada fragmento vegetado eliminado, a cada conexão territorial interrompida, a cidade perde uma possibilidade futura. Muitas vezes essa perda não é percebida de imediato. Ela aparece depois, na forma de enchentes, aumento de temperatura, escassez de espaços livres, fragmentação ecológica e queda na qualidade urbana.
É por isso que uma área institucional aparentemente sem uso imediato não pode ser confundida com uma área sem valor.
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Ela pode ser reserva para um equipamento público futuro, mas também pode assumir novas funções coletivas: praça, bosque, agrofloresta, jardim de chuva, corredor ambiental, espaço esportivo, conexão cicloviária ou suporte para uma infraestrutura verde mais ampla.
A ausência de edificação não significa ausência de função.
Em muitos casos, o vazio é justamente o que preserva a capacidade de adaptação da cidade.
Há bairros em que uma área institucional reservada há décadas nunca recebeu o equipamento previsto e, na ausência de um uso definido, virou depósito irregular de entulho ou terreno abandonado — não porque a área fosse desnecessária, mas porque faltou uma leitura clara do seu papel enquanto se aguardava a demanda certa. É exatamente esse tipo de área que corre o risco de ser lido como “ocioso” e, por isso, candidato à desafetação.
Essa questão se torna ainda mais relevante porque os próprios estudos elaborados pela Prefeitura para fundamentar a discussão reconhecem que, no momento da aprovação de um loteamento, a reserva de áreas institucionais é necessária porque não é possível prever com segurança quais serão as demandas futuras da população. O estudo afirma que essa incerteza recomenda cautela na redução dessas reservas.
Simultaneamente, o mesmo documento passa a caracterizar algumas áreas institucionais sem utilização imediata como ociosas, subutilizadas ou como ativos urbanos imobilizados. É justamente nessa contradição que acredito existir uma questão urbanística que merece ser aprofundada.
Se reconhecemos que a cidade se transforma e que suas necessidades futuras não podem ser completamente previstas, talvez a ausência de uma função imediata não deva ser interpretada automaticamente como ausência de valor público.
Desafetar essas áreas sem uma leitura territorial de longo prazo é correr o risco de transformar patrimônio coletivo em ativo imobiliário exatamente no momento em que a cidade mais precisa ampliar sua capacidade de responder às novas demandas ambientais.
Há ainda outra dimensão importante: essas áreas não precisam ser consideradas isoladamente.
Quando observadas como partes de uma rede, podem contribuir para conectar parques, áreas verdes, equipamentos públicos, fundos de vale, corredores ecológicos e percursos de mobilidade ativa. Pequenos fragmentos, aparentemente pouco relevantes quando vistos individualmente, podem assumir enorme importância quando compreendidos dentro de uma organização sistêmica do território.
Nesse sentido, preservar determinadas áreas pode ser uma ação profundamente transformadora.
Aldo Rossi nos ajuda novamente a compreender essa condição. Algumas permanências urbanas não representam imobilidade. Ao contrário, permanecem porque mantêm aberta a possibilidade de novas transformações.
Podemos pensar essas áreas públicas como uma espécie de permanência propulsora: territórios que conservam possibilidades futuras e permitem que novas necessidades coletivas encontrem espaço para se realizar.
O jogo democrático da produção urbana depende desse equilíbrio.
A iniciativa privada deve poder produzir, investir e gerar valor. Mas a cidade também precisa conservar parte desse valor sob a forma de patrimônio público, infraestrutura e possibilidades futuras.
Quando uma gleba é transformada em loteamento, ocorre uma operação de ganho compartilhado: a terra privada se valoriza e, simultaneamente, uma parcela daquele território passa a constituir patrimônio coletivo.
As áreas institucionais fazem parte desse pacto.
Mantê-las não significa necessariamente imobilizar a cidade. Pode significar exatamente o contrário: preservar as condições para que ela continue capaz de se transformar.
Em um contexto de mudanças climáticas, perda de biodiversidade e pressão crescente sobre o solo urbano, talvez uma das atitudes mais responsáveis do planejamento seja reconhecer que determinadas áreas públicas têm valor não apenas pelo que fazem hoje, mas pelo que podem permitir amanhã.
Uma cidade democrática não se constrói apenas distribuindo edificações e investimentos. Ela também se constrói garantindo que parte do território continue pertencendo às possibilidades coletivas.
Debater o destino dessas áreas não é tarefa apenas de técnicos e vereadores, é um direito de todo cidadão.
Thiago Natal é arquiteto, urbanista e designer formado pela FAU-USP. Atua em projetos de diferentes escalas e está à frente do escritório Prumo Projetos. Sua trajetória também inclui a Moble, dedicada ao design e à arquitetura de móveis, com a qual participou de feiras e eventos de design no Brasil e na Itália, ampliando sua experiência e pesquisa no campo do mobiliário. Atualmente se dedica a estudar o tema das cidades e suas demandas contemporâneas.
