Foto: Flávio Pereira/CMSJC
A Prefeitura de São José quer promover o crescimento da cidade sem perder o controle da qualidade de vida. Um olho no concreto e outro na árvore. Para tanto, defende dois instrumentos: o Plano Diretor, aprovado em novembro de 2018, e a Lei de Zoneamento, sancionada em outubro.
Ambos determinam as diretrizes que nortearão o desenvolvimento da cidade em 10 anos. Ao mesmo tempo em que as normas liberam a construção de prédios de até 42 andares em áreas específicas, a prefeitura aposta em um controle mais rígido do crescimento vertical e horizontal, em incentivo à arborização e ao reflorestamento urbano, no adensamento estratégico e na criação de centralidades em espaços com pouca infraestrutura urbana.
De cara o assunto mais polêmico das novas diretrizes, a construção de prédios, antes limitada a 15 pavimentos, foi liberada parcialmente. Há possibilidade de prédios altos em São José, mas dentro de regras mais rígidas.
“Isso não quer dizer que São José vai explodir de torres, porque há regiões com vocação para um produto imobiliário vertical. Não adianta colocar prédio em lugar em que há muitas casas”, explicou Marcelo Manara, secretário de Urbanismo e Sustentabilidade.
“A verticalização não vai ocorrer na cidade toda, não deve ser confundida com adensamento e são vários os fatores que interferem na possibilidade de fazer torres e espigões.” Segundo o secretário, as novas regras não permitirão “arroubos de Dubai em São José”. “Ideia é de verticalização bastante equilibrada”.
Diretor regional do Secovi, o sindicato do mercado imobiliário, Paulo Cunha aprovou o zoneamento: “Temos uma perspectiva de futuro muito melhor, menos restritivo”.
“Cidade inclusiva e moderna cresce para dentro; verticalização atende”, diz Manara
São José quer fazer as pazes com a verticalização. Para o secretário de Urbanismo e Sustentabilidade, Marcelo Manara, uma cidade moderna cresce para dentro, com centralidades, e a “verticalização atende essa questão”. “São José tem células que causam bloqueios de mobilidade (Revap, Dutra, Banhado), e tem que se acomodar nas áreas possíveis. temos que promover a verticalização com responsabilidade”.
Com ‘fator de sustentabilidade’, São José quer atrair empreendimentos ecológicos
A nova Lei de Zoneamento aposta no conceito do ‘fator de sustentabilidade’, que será usado pela Prefeitura de São José para incentivar a construção de empreendimentos ecologicamente corretos. Um prédio verde terá mais incentivos do que um convencional. As regras desses benefícios serão detalhadas em um decreto, atualmente em análise. A meta é distribuir um “ambiente qualificado” pela cidade.
Novo zoneamento divide município para crescer
O princípio norteador do novo zoneamento de São José dos Campos é dividir a cidade em escalas diferentes de desenvolvimento. Para tanto, o Plano Diretor definiu as macrozonas (consolidação, estruturação e de ocupação controlada), além da área de proteção ambiental, e disciplinou as regras para as novas construções.
Pegando a região centro-sul de São José, até o limite do Campo dos Alemães, a macrozona consolidada é a mais adensada da cidade e traz restrições ao crescimento.
Na macrozona de estruturação há mais vazios urbanos e menos conectividade entre eles, problema que a prefeitura quer resolver atraindo investimentos. “Há vazios e áreas de expansão em que se privilegia a expansão horizontal, porque são parcelamentos em que o empreendedor oferece área institucional, verde e de lazer”, disse o secretário de Urbanismo e Sustentabilidade, Marcelo Manara.
No espaço entre as rodovias Carvalho Pinto e Tamoios, entre as regiões leste e sul, criou-se a macrozona de ocupação controlada. Ali, não pode o residencial, mas comércios, serviços e indústrias. É área de desenvolvimento estratégico.
Ao entorno da Revap (Refinaria Henrique Lage), da Petrobras, o zoneamento mudou e permitirá a chegada de comércios e serviços, mas sem habitação. A estatal poderá aumentar sua área de tanques, mas não de refino. As demais petroleiras também poderão aumentar suas produções.
“Essas situações são negociáveis. O cluster do petróleo é bem-vindo e o zoneamento enxergou isso”, disse Manara.
Na região da Vargem Grande, limite norte do perímetro urbano, espera-se a criação de 100 hectares de mata urbana. Incentiva-se a criação de agroflorestas e ecovilas com o lote mínimo caindo de 3.000 m² para 1.750 m², sendo 450 m² para construção e 1.300 m² ambientais.
Cidade aposta em outorga onerosa para direcionar investimentos a áreas vazias
O zoneamento quer atrair investimentos para São José e a cidade quer direcioná-los a áreas menos adensadas, criando centralidades. A outorga onerosa foi criada para facilitar a expansão. Pagando-se uma compensação ao município, a regra permite construir acima dos limites máximos. Os construtores também serão estimulados a fazer “fachadas ativas”, áreas comuns em prédios para uso da população. “É esse ambiente qualificado que queremos distribuir pela cidade”, disse o secretário Marcelo Manara.
Na avaliação do arquiteto e urbanista Flávio Mourão, a cidade quer revigorar o crescimento com novas regras, como a outorga onerosa. “Esse recurso tem que servir para mitigar o impacto da verticalização”.
Defensoria Pública e ambientalistas criticam mudanças no zoneamento
Ambientalistas e a Defensoria Pública de São José dos Campos veem a Lei de Zoneamento da cidade com reservas. Há críticas quanto aos impactos que a verticalização pode trazer ao município, como saturação de áreas e excesso de trânsito, e a falta de delimitação das ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social).
Para o defensor público Jairo Salvador, ter deixado as zonas de interesse social de lado é prejudicial ao município. “A população de baixa renda sai prejudicada nessa questão”.
Ele também ponderou se a tentativa de evitar o “espraiamento da cidade”, como quer a prefeitura, irá funcionar. “O problema é causado pelo próprio poder público. O instrumento de controle demorou demais para chegar”.
Para o ambientalista José Moraes Barbosa, há dúvidas quanto aos impactos que a lei trará ao meio ambiente, especialmente por causa da verticalização. “Se deixar, a lógica do mercado vai dominar e os prédios vão saturar os bairros”, afirmou.
